184. 판단은 각자

기타
2008-12-04 17:10:50


51. 미자.
현재 2008년도 전국 부동산 총액 = 3200
조원 가량이 된다... 이것은 현재 한국
2008년 GDP 총액의 약 3.68배 수준으로
일본 쪽 전문가들은 현재 한국의 아파트 부
분만을 따로 떼서 볼 때 현재 가격 대비로
약 63%... 최대 68%까지 버블로 보고 있
다.
수익 환원법으로 볼 때 서울을 비롯한 수도
권 일대의 경우 68% 가량이 버블이며 지역
편차가 있으나 최소 50% 후반대까지 국내
에서는 버블로 현재 인정하고 있는 상황에
서 G7 기준 외국에서는 GDP 대비 부동산
가격이 1.0배~1.6배가 넘어가지 않는다...
실제로 볼때도 또한 이것이 적정 가격인 것이 사실이다.
GDP 대비 적정 토지 가격을 1:1 매칭룰로 볼 때 현재 한국 부동산의 적정
가격대는 현재의 30%~35% 선이 되어야 정상이라는 소리다..
하지만 현재 상황에서 부동산 가격의 폭락을 인위적으로 방치할 경우 한국
의 경제 시스템 상으로 볼때 일본식 장기 불황은 솔직히 사치다..
말 그대로 남미형 경제로 추락한다고 보면 될 것이며 그걸 막으려면 부동산
의 하락을 막으면서 자산 디플레이션을 최대한 지연시키는 상황에서 총
GDP를 끌어 올려서 부동산 실물 자산 가격의 적정점을 찾아 주는 방법 밖
에는 없는데 그러기 위해서는 최소 7년 가량이 현재 소요된다..
지금 한국의 부동산 가격은 국민 소득 2만불은 커녕 실제로 현재 부동산 가
격은 실질 소득 5만 2천불 수준이라고 보는게 보통이다... 실제로 LTV나
DTI의 40% 규제룰도 이 가드 라인 설정 당시 굉장히 말이 많았던 것이다...
바로 문제의 키포인트는 한국의 전세계적으로 유례를 찾아보기 힘든 전세라
는 특수한 부동산 수요 때문이었다.
그래서 가드 라인 40%가 설정된 이유가 전세금 50% 대비로 책정해서 총
부동산 가격의 100% 안쪽에서 때려막자는게 핵심이였는데 전세 자금을 말
그대로 고스란히 은행에 쳐 박아 놓는 멍청이는 없을 것이다..
말 그대로 다음 세입자에게 전세금을 받아서 전세를 주고 이어져 가는게 통
상적인 상황에서 그 자금 투자액이 주식 채권으로 흘러 와서 주가 폭락으로
142 미네르바 글 모음 3권
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인한 자본 손실로 실제로 헛점이 드러난 상황에서 설사 완전 규제를 한다
한들 은행권 입장에서는 신용 리스크를 이미 감내할 만한 수준을 뛰어넘었
다...
거기에 실제로 이미 자산 디플레이션의 초기
단계로 보고 있는 상황상 부동산 가격의 하락
세가 눈에 띄게 보이는 상황에서 추가 대출도
힘든 마당에 부동산 가격 경기 부양을 목적으
로 한 부동산 규제 해제가 주택 가격 구매 가
수요를 창출할 것이라는 건 솔직히 은행 애들
이 보기에는 판타스틱한 소리로 밖에 안 들린
다.
현재 경제 상황에서 올 하반기 경제 성장률은
이미 3% 대 후반에 진입을 한 상태에서 실제 현재 인플레이션을 대입시 이
미 실제 국민 경제 성장률이라는 것은 -2% ~ -3%에 달하는 수준이며 문제
는 2009년도인데..
이런 상황에서 대출 이자 부담까지 겹치면서 -5% 이상의 치명적인 타격을
맞게 된다.. 이미 내년도부터 본격적인 주택 담보 대출에 대한 원리금 상환
이 시작 된다.. 그 규모만 92만명에 33조가 몰려 있다.
이럴 경우 은행 이자 부담의 증가분+원리금 상환액수는 1인당 평균 77만
원~100만원에 달하게 되며 2009년+2010년=55조 이상이 몰려 있다.
거기에 ABC(부동산 자산 유동화 기업 어음)라는 PF기반 기업 발행 어음의
경우 2009년부터 만기가 시작되면서 건설사 동반 부실로 이어 질수 있는 요
소를 가지고 있다.
미국의 경우만 보더라도 일단 서브 프라임의 불은 끈 상태지만 미국 경기
침체는 미국 부동산 현지 가격의 추가 하락 압박의 경기 싸이클상 최소
3~4년간 -25 ~ -30% 선이 더 떨어질 것으로 보고 있다..
이런 경우는 사실 1930년 대공항 이후 처음 있는 일이지만 이런 기초 사례
분석은 1990년대 캘리포니아 매사추세스 주의 집값 하락 진행 추세에 근거
한 모델링으로 거의 현재 기정사실화 된 상황에서 한국의 부동산 실질 자산
디플레이션의 초기 증상 현상이 나타나기 시작했다는 점에서 문제의 심각성
은 두드러지고 있다.
한국의 고령화 추세는 고령 사회 = 2018년... 초고령 사회 = 2030년으로 보
고 있으며 현재의 추세상 사실상 고령 사회로의 진입은 채 9년이 남지 않은
상황에서 2030년에는 2.7명당 나 같은 노인네 1명을 부양해서 먹여 살려줘
야 한다..
이런 과도한 부담 증가로 인한 주택 구매 여력 감소로 이어져 사회에서 활
력이 떨어지고 경제 성장률은 감소하게 된다.
사실상 이게 문제가 되는 이유는 고령 사회로 진입이 되면 평균 경제 성장
률은 사실상 3% 대가 안 나온다...
그 때는 사실상 성장 기조가 꺾이면서 나오는 현상이 중산층 붕괴 ==>> 고
용불안 ==>> 제조업 해외 이전 가속화 ==>> 성장률 저하 ==>> 청년 실업
증가 ==>> 국민 연금과 의료 연금의 비용 압박으로 이어지게 되면서 실질
적인 현재 한국의 부동산 가격의 추세상 손익 분기점을 맞추기 위해서 국내
투자 보다는 해외 이전을 선호하는 경향이 뚜렷해 진 것이 그 실증 반례이
며 그로 인한 이런 전이 효과는 이미 중간 단계를 넘어서 연기금 부실이라
는 실제 위협으로 다가오고 있다.
이는 현재의 한국의 노동 생산성이 미국의 40%... 일본의 50% 대비 임금
면에서는 중국이나 동남아 기준 10 배 수준이다... 이로 인해서 기업의 비용
계산시 해외 이전이라는 결과가 나오고 있으며 이것은 곧 바로 국내 실업률
증가로 이어지게 된다..
현재 한국의 올해 정부 발표는 가짜다... 이걸 흔히 통계의 함정이라고 하는
144 미네르바 글 모음 3권
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숫자 장난이라고 하는데 정부에서는 실업률 수치를 발표시 통상 하루에 3시
간만 일하면 실업자로 분류를 하지 않는다.. 거기에 사실상 취업 준비생이라
는 애매한 부분부터 실제 생산 현장에서 수요 창출이 없는 미생산 노동 인
구분까지 산출시 체감 실업률이라고 하는 노동력 불완전 활용도가 올해 9월
까지 15%에 달하고 280만명이 비생산 인구로 실질적인 실업자라는 소리다..
이런 상황에서 주택 구매 수요라는걸
향후 10년~15년 이상 제약을 받을 수
밖에 없으며...
현재 한국의 산업 구조상 건설업 분야
와 직간접적으로 연관된 인구가 대략
26% 선이다.. 아파트만 지으면 다 끝나
는게 아니다...
샷시에 내부 인테리어 문짝 가구 업자
부터 시작해서 이걸로 먹고 사는 인구
가 이정도에 자영업자는 주요 OECD의
두배 수준인 32%에 달하는 상황에서
사실상 현재 제 2차 자영업 구조 조정
기에 들어서 있다..
2005년도에 총 자영업자의 5%가 망하
거나 구조조정을 했다..그 때 경제 망한
다고 난리를 쳤지.. 2004년부터..
지금 현재 상황이 그 상황을 뛰어 넘고 있으며 2009년에 그 파급 효과라는
게 현실적으로 나타날 것으로 보고 우려의 목소리로 이구동성 외치면서 정
부 대응책을 주문하고 있지만 정부 대응책은... 없다.
묵묵부답.... 일부러 쌩까지는 건지 뭔지.. 별 희안한 걸 가지고 소상공인 제
도랍시고 가져 나오더군.
이런 추세 속에서 월 소득 대비 대출 상환 비율 PTI는 올라 가고 있다. 현
재 서울 지역만 24%... 전국 평균은 27% 수준이며 이것은 2002년 대비 수
도권 PT I= 13%의 거의 2배 정도 수준의 상승률이다.
이런 막대한 이자 부담 속에서 왜 현재 이것이 문제가 되냐 하면 이 수치는
일본 헤이세이 불황 전초의 부동산 버블 폭락 바로 직전의 주택 상환금 비
율 = 26%와 완벽하게 맞아 떨어져 가고 있기 때문에 지금 말을 안 하고 다
쉬쉬 하고는 있지만 문제가 되고 있는 것이다..
부동산이 자산 디플레가 일어나니까 매매차익은 없어지고 대출 이자 부담만
증가 한다.. 이런 자산 가격의 하락으로 인해서 건설 경기 부진으로 전이 되
고 이것은 현재 총 인구의 25%를 먹여 살리는 고용 인력의 감소라는 걸로
나타난다... 그 당시 일본의 주택 담보 대출 금리가 7% 대였다..
97년 당시의 IMF 시즌1이 기업부실 이였다면 이번의 2008년도에 분제가
되는 것은 가계 부실 문제가 핵심이다.. 이것은 워낙에 광범위하고 포괄적이
기 때문에 기업 문제처럼 일괄적 처리가 사실상 불가능 한 문제인데 여기서
대정부 리스크 관리 실패에 따른 자신 디플레이션의 가속화를 걱정해야 할
상황에 직면한 것이다.
이걸 마이너스 부 효과라거나 역(逆) 부의 효과(wealth effect) 라고도 하는
데 이것은 아줌마들이 미래의 이자 가계 부담이나 고유가, 인플레이션, 학
원비 상승에 실업률 증가로 인한 미래 수요를 예상하고 자산 하락에 대비해
서 지금부터 소비를 왕창 줄이는 효과가 발생함으로써 감세를 통한 내수 진
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작이라는 건 완전히 상쇄가 되면서 세금 부담만 폭발적으로 증가하게 된다..
이미 한국의 주택 보급률이라는 것은 2006년도에 110%가 넘어선 상황이며
매년 평균 5%가 증가하고 있다.. 우리는 일본을 주시해야 한다..
일본의 헤이세이 부동산 폭락 시 주택 보급률이 140% 였다... 이미 과포화
상태에서 미분양 물량이 쏟아져 나오고 있다.
현재 지가는 헤이세이 불황 92년 초기의 60% 이상이 폭락한 상태에서 주택
11%가 공실로 비어 있고 피를 본 후에야 일본은 2000년대 이후에 경제 부
흥기로 재점화를 할 수 있었다. 지금도 나온 분석은 일본 경제 회생을 위해
서 현재 부동산 가격의 40% 가량이 더 폭락해야 한다고 시시 때때로 티비
에서 떠들어 대고 있다.
그런 상황에서 현재 2012년 한국의 주택 보급률이 140%에 근접할 때 이걸
수용하기 위해서는 일인당 국민 소득이 6만 달러가 넘어야 가능한 상황이
다..
지금 이 나라 사람들은 이 6만 달러에 맞추려면 잠도 자지 말아야 한다.. 미
치도록 일해야 이 140 % 수요에 맞춰 줄 수 있다.. 그것도 향후 고령화 사
회 진입 시기로 접어들어서 이젠 실질 성장률이 3% 아래로 고착화 되는
시기인 8~9년 전까지 말이다..
지금 추진 신도시만 판교, 김포, 파주, 광교, 양주, 송도, 송파, 아산, 검단,
동탄... 이젠 기억도 잘 안난다.. 한 숨 돌리고 할 정도로 수요는 쌔 빠졌다.
이런 상황에서 건설업이 GDP 15% 내외지만 전체 국민들 1/4를 먹여 살리
고 있다... 수출 백날 해 봐야 솔직히 전 국민들에게 돌아가는 실질적인 직
간접적인 혜택이라는 것은 자영업자부터 다 포함하면 솔직히 50%~60%는
남의 얘기다..
이런 사회 불안의 증가로 인해서 현재 개인 파산과 자살률은 일본 헤이세이
불황기의 2배 수준이고 이혼율은 작년인가 저저년도에는 세계 2위로 미국
다음이었다.
이런 상황에서 농림부에서는 한국 농지 가운데 50% 정도가 남는다는 소리
를 하고 있다... 이를 통한 규제 해제로 인해서 지금 터진 문제가 쌀 직불금
문제다... 지금 현재 식량 자급률 23% 수준도 동일 유럽 국가 비교로 프랑스
식량 자급률 300%나 주요 공업국이라는 독일만 봐도 160% 가 넘는다...
한 마디로 제 아무리 주요 공업국에 산업 구조 특성 때문이라지만 현재
23%는 독일 기준 1/8 수준에 프랑스의 1/15배 수준으로 앞으로 곡물가격
급등락에 따른 국내 수급 문제도 문제시 되는 상황에서 현재 농촌에서는 60
대는 청년이라고 한단다..
이런 상황에서 실제 산업 시설 설비 투자 지수는 2007년 +10.1% 대에서
2008년도 현재에는 -4% 이하로 떨어지고 제조업 채산성 BSI=68로 98년
도 IMF 당시 53 수치 근접 수준이다. 거기에 향후 10월 경상 수지 적자에
따른 추가 환율 폭등을 걱정해야 하는 상황에서 지금 새로 문제가 되는 부
분이 정부 재정 적자 문제다.. 장기적인 정부 재정 적자는 결국 세금 인상으
로 직결이 되면서 세금 인상에 따른 부동산 추가 가격 하락의 요인이 된다..
설사 지금 5년간 누르고 세금 경기 부양을 한다고 쳐도 다음 차기 정권에 막
대한 재정 부담 압박으로 빚더미를 넘겨주는 꼴이 될 판국이다..
지금 정부가 발표한 세금 경기 부양으로는 2013년 까지 -3조의 세수 감소
가 나온다. 지금 현재 총 GDP 대비 35%~37%가 정부 재정 적자인 상황에
서 2010년 이후의 세금 경기 부양으로 받을 정부 재정 압박상 그 후에 받게
될 세금 인상 부담액의 증가는 세수 감소분까지 겹치면서 세금 폭탄이 다시
재현될 가능성이 농후하다.
결국 초거시적인 상황으로 보면 노인 인구 증가 ==>> 재정 지출 압박
148 미네르바 글 모음 3권
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==>> 통화량 증가==>> 인플레이션 추가 압박 ==>> 복지 수준 하락 ==>>
재정 지출 증가..
이미 중간 이후까지 진행형인 상황이지만 복지 수준 하락은 맞는데 재정 지
출 증가는 현재까지는 강제로 틀어막고 있다.. 결국 그 피해는 고스란히 최
하위층이 직격탄을 무방비로 맞고 있다.
어떤 분은 1997년 사례를 들면서 그 때 일시적인 집값 폭락 이후에 부동산
이 재폭등을 했다면서 이번에도 마찬가지 아니냐고 하시는 분이 있다..
그 때와 지금의 다른점은 일반 가계 대출이다... 설사 지금을 넘긴다 치더라
도 향후 4년 이후에 주택 구매력이라는게 회복될지는 미지수다... 원래 거래
라는 것은 구매 대상자의 구매력이 갖춰졌을 때 실질적인 가격대 형성 유지
라는 것이 가능한 데 과연 떨어져서 회복세가 된다 한들 그걸 구매해 줄 여
력이 없으면 97년 이후와 같은 2002년 이후와 같은 재상승은 불가능 하다
는 것이다.
IMF 당시에는 이번처럼 가계 대출이 많지도 않았고 그 때문에 국가 파산 위
기에도 일시적이지만 집값이 30% 정도 밖에 안 떨어진 이유가 잠재 구매
여력이라는 것이 있었기 때문이었으니 지금은 전혀 그렇지 않다는 것이다.
따라서 일본의 경우 1990년 헤이세이 불황 당시 15년에 걸쳐서 -70% 가까
이 떨어졌던 사례를 보면 향후 2년 내외 단기간에 -15% 하락.... 5~7년 년
내에 추가 하락은 이미 기정사실로 보고 5년 년내 -27~-35% 가격 하락을
말하는 이유가 그것이다.
더구나 97년 이후 2002년 부동산 가격 재폭등 시기에는 세계적인 미국 경
제 호황에 IT 버블기로 신흥 성장 동력 산업의 대두기였다는 변수를 잊으면
안 된다..
지금은 그와는 180도 다른 국내외 변수상... 이런 기대조차 무리....
물론 개인적으로 부동산이 저가 평가 되었다고 보거나 아니면 거주 목적이
라면 모르겠지만 향후 10년간... 부동산 보유에 따른 이자 부담과 금융비용
을 감당할 자신이 있으면..
보유 하는 걸 뭐라 할 사람은 없을 것이다...
어떤 분이 위에 그래프 보면서 그러신다..왜 이렇게 주가가 비정상적으로 폭
락하느냐... 주가 바닥이 어디냐.. 직접 이걸 이 메일로 보냈더라고....
외국 애들은 모건 스탠리고 어디고 한국 경제는 문제없다고 하지만 끊임없
이 계속 팔아 치우는 핵심은 바로 이것이다..
환율 시장 불안 + 금융 시장 불안 ==>> 부동산 + 금리로의 전이확산 이라
는 싸이클 패턴을 주시하고 있기 때문이다..
현재 주식 시장에서는 현재 문제 있는 회사가 대략 27개사 정도가 된다.. 거
기에 한국 국내에 부동산 버블이 터지기 전에는 외국계 자금의 국내 추가
유입은 사실상 없을 것이다...
그래서 주구장창 외국 애들이 주식을 팔아 치우는 이유가 그것이다..
왜냐면 부동산 버블이 터질 경우 주가 낙폭 과대로 아예 빠져 나올 시간도
없이 막대한 추가 손실은 감당 할 수 없기 때문에 이런 국내 변수가 해소되
지 않는 한은 주가 상승은 무리라는 얘기다..
바닥?... 아직 내부 악재가 안 터졌는데 뭔 바닥???
오늘 아까 고구마 팔러 나갔는데 왠 아줌마가 오더라고.. 난 욕쟁이 할아버
지라고 아파트 아줌마들이 웃고 떠들거든.. 그래서 오더니 "할아버지... 간만
에 나오셨네요?"... 그러더니 아파트 부녀회에서 아파트 집값을 못 내리게 막
는다는거야..
그러면서 내려 팔고 싶은데 어쩌냐고.. 쌩까고 그냥 지금이라도 급매물이라
도 정리하려고 하는데.. 어쩌고 하길래.. 쌩까고 정리하라고 했지... 하여간
이놈의 여편네들은 부녀회라는게 악질이여... 가격 내려서 팔려고 해도 못 팔
150 미네르바 글 모음 3권
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게 막는다니까.
지금 그런 동네가 한 둘이 아닌 상황이지... 그런다고... 대세를 막을 수 있
나??..
주식은 부동산 악재가 해소 될 때 그 때가 바닥이라고 보고 들어가는게 지
금 상황에서는 정석이야..
지금은... 돈 한 20억 주식으로 굴릴 자신 있으면 저가 매수하는거고.. 그게
아닌 푼 돈 몇 천 가지고 지를려면 사실 지금 지르는 건 미친 거지..
사실 지금 제1금융권도 문제가 있는 곳이
좀 있지... 2군데... 이젠 신경쓸게 한 두개
가 아냐.
진짜 못 살겠다. 방금 장사 끝내고 맥주
한 잔 마시다가 써 봤어... 오늘 아줌씨 때
문에.. 동네 아줌마들이 자꾸 찝쩍 대가지
고 진짜 늙어서 못 살겠다..
사라는 고구마는 안사고 자꾸 와서 이딴
거나 물어보니 어쩌라고... 이젠 다른 단지
로 옮겨야 하려나 봐... 괜히 씨부려서.
크르~~~~~~~~릉....
-늙은이가-
이젠 쇠주 마시러 가 봐야겠다... 주말에는 동네 늙은이들끼리 술 파티 하는
날이거든... 며칠 너무 쉬었어.. 이젠 몸 풀러 가야지... 크르~~~~릉....
이젠 늙은이 꺼진다..
짐승의 길......
<2008년10월25일>